近期得空看了《奇遇人生》周迅作為嘉賓的那一期節(jié)目，在視頻接近結(jié)尾的最后那一段，讓我印象特別深刻。

阿雅問(wèn)：

“我們應(yīng)該擁有什么樣的精神，才能夠在逆境中學(xué)習(xí)？”

“直接體驗(yàn)比問(wèn)別人更簡(jiǎn)單！”

 本文我還是想用《奇遇人生》這一段話(huà)作為目前階段聯(lián)合辦公賽道的開(kāi)頭：

 

逆境是最好的學(xué)習(xí)！

未必奢華，但卻獨(dú)特，不需第一，但卻唯一。

回歸正文：本文根據(jù)衡雁與創(chuàng)富港副總裁唐偉的對(duì)話(huà)訪(fǎng)談?wù)��?/span>，創(chuàng)富港是賽道內(nèi)難得保持盈利的健康的企業(yè)，他們堅(jiān)定的看好行業(yè)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。本文從兩個(gè)維度來(lái)發(fā)表看法和觀(guān)點(diǎn)，一方面是對(duì)行業(yè)以及賽道的看法，另一方面是目前創(chuàng)富港通過(guò)十一年的辦公空間的運(yùn)營(yíng)，對(duì)于行業(yè)的一些理解與分享。

主要就聯(lián)合辦公領(lǐng)域（聯(lián)合辦公理想產(chǎn)品模型、聯(lián)合辦公盈利模式探討、聯(lián)合辦公愿景、聯(lián)合辦公的未來(lái)及可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)等各種聯(lián)合辦公問(wèn)題）中的一些問(wèn)題進(jìn)行探討，了解一下聯(lián)合辦公行業(yè)實(shí)踐工作者的案例及工作經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、心得體會(huì)等。以便為聯(lián)合辦公行業(yè)整個(gè)賽道的發(fā)聲的理論和實(shí)踐提供借鑒。

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關(guān)于聯(lián)合辦公賽道及行業(yè)的見(jiàn)解

 

Question: 您認(rèn)為聯(lián)合辦公這個(gè)賽道是不是正確的方向,代不代表未來(lái)辦公的方向?？  

唐偉：一定是未來(lái)辦公的方向。其實(shí)未來(lái)辦公的2個(gè)重要屬性：共享、聯(lián)合。

行業(yè)內(nèi)講聯(lián)合辦公居多，忘記了共享辦公這個(gè)詞。

共享辦公：租用一間辦公室，不需要承擔(dān)前臺(tái)、會(huì)議室、洽談區(qū)等共享區(qū)域的租金，享有前臺(tái)文員收發(fā)快件/接聽(tīng)電話(huà)/商務(wù)接待等服務(wù)，卻不需要承擔(dān)前臺(tái)文員的人工成本，不需要自己一次性投入很大的裝修及辦公設(shè)備（投影儀、文印、咖啡等）初期費(fèi)用，但可以享用這一切。

這個(gè)模式對(duì)個(gè)人從業(yè)者、臨時(shí)項(xiàng)目、剛起步的微創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)而言，無(wú)疑是非常棒的。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，有2個(gè)特征“高租金”及“高人工”，在這些地區(qū)共享的價(jià)值越體現(xiàn)得淋漓盡致。

聯(lián)合辦公：我們聯(lián)合什么？當(dāng)然是把資源聯(lián)合起來(lái)、把服務(wù)聯(lián)合起來(lái)、把人脈聯(lián)合起來(lái)，最后通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)把這些要素，把所有創(chuàng)業(yè)者聯(lián)合在一起，形成高效率的互助社群。

Question：您覺(jué)得wework的估值以及投資者的質(zhì)疑,會(huì)不會(huì)影響中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)?

唐偉：Wework出現(xiàn)了問(wèn)題，一定會(huì)影響到中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)，例如融資變得困難了。

Question：您覺(jué)得聯(lián)合辦公這個(gè)賽道是不是一個(gè)能走的比較遠(yuǎn)的賽道？這個(gè)行業(yè)到底有多大的市場(chǎng)體量？還是一個(gè)很容易看到天花板的行業(yè)？

唐偉：創(chuàng)富港在成立之初，就有了百年老店的暢想。我們?cè)谧鰟?chuàng)富港之前，是在做“文正科技”（以證券業(yè)軟件為主的信息技術(shù)企業(yè)）。1998年文正科技的一個(gè)香港籍股東收購(gòu)了1家香港灣仔中心，讓我們首次接觸到了共享辦公這個(gè)行業(yè)（香港稱(chēng)為Business Centre）。

我們做了深入的研究，認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是未來(lái)的趨勢(shì)，特別隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，租金及人工的高企會(huì)讓聯(lián)合辦公這個(gè)行業(yè)的價(jià)值更為體現(xiàn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)作的商務(wù)空間超過(guò)30%，目前中國(guó)地區(qū)這個(gè)比例相對(duì)偏低，大有可為。

當(dāng)然隨著科技在這個(gè)行業(yè)的深度應(yīng)用，通過(guò)科技實(shí)現(xiàn)更高效率更低成本的運(yùn)營(yíng)能力，這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻也會(huì)越來(lái)越高。

Question：大家都覺(jué)得今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，從創(chuàng)富港的市場(chǎng)表現(xiàn)看，目前租客群體收到經(jīng)濟(jì)增速下降影響的程度有多大？

 

唐偉：經(jīng)濟(jì)增速下降，到目前為止我們判斷對(duì)創(chuàng)富港還沒(méi)有造成影響，我們2018年下半年集團(tuán)平均出租率達(dá)到96.7%。目前我們即時(shí)入駐率92.2%。

看起來(lái)有所下滑，但我們分析認(rèn)為主要因素是我們自2018年7月1日起至2019年10月31日運(yùn)營(yíng)面積擴(kuò)張了60.24%。

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創(chuàng)富港的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分享

Question：你們產(chǎn)品和氪空間,夢(mèng)想加有什么不同?你們的優(yōu)勢(shì)在哪里?

唐偉：創(chuàng)富港有超過(guò)10年共享辦公運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為我們深知?jiǎng)?chuàng)業(yè)者及中小企業(yè)的深度需求，因此創(chuàng)富港的服務(wù)式辦公室兼具高品質(zhì)與低成本，同時(shí)配套全方位的服務(wù)，能讓入駐企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)“省錢(qián)、省心、省時(shí)間”。同時(shí)我們自助研發(fā)方圓間商務(wù)辦公社群平臺(tái)，配合“創(chuàng)享邦”會(huì)員社群活動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)互助社群。

Question：你們目前有幾代產(chǎn)品?

唐偉：

創(chuàng)富港1.0模式（成就10億估值企業(yè)）

創(chuàng)富港起步時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)店面積是600平米-800平米，簡(jiǎn)稱(chēng)“一畝地”，我們定義為創(chuàng)富港的1.0模式。我們學(xué)習(xí)和模仿的原型是“Regus”。創(chuàng)富港1.0的產(chǎn)品和服務(wù)非常聚焦，辦公空間核心解決2-3人的基本辦公，元素非常簡(jiǎn)約。前臺(tái)+會(huì)議室共享，辦公室獨(dú)享，構(gòu)成了1.0空間的全部元素。服務(wù)層面我們做了更多本土化的改進(jìn)，以貼近初創(chuàng)業(yè)者這一主要客戶(hù)群體的需求。

創(chuàng)富港2.0模式（成就100億估值企業(yè)）

2015年，創(chuàng)富港定義了新的2.0模式，空間的標(biāo)準(zhǔn)店面積是5000平米，我們學(xué)習(xí)和模仿的對(duì)象是“Wework”。創(chuàng)富港的2.0產(chǎn)品以1.0產(chǎn)品為內(nèi)核，產(chǎn)品延伸到可以解決30人以?xún)?nèi)的團(tuán)隊(duì)辦公。

辦公空間增加了更多自助式的物聯(lián)硬件服務(wù)，打印、復(fù)印、快遞、網(wǎng)絡(luò)、門(mén)鎖、燈具、會(huì)議室等日常辦公輔助物品的聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)一步提升客戶(hù)的感受和自助服務(wù)的效率。物聯(lián)網(wǎng)的架構(gòu)旨在不斷地降低人工服務(wù)的成本。

伴隨著物理空間的延伸，同時(shí)也增加了互助社群APP-方圓間，方圓間連接線(xiàn)下實(shí)體的2.0空間資源和會(huì)員企業(yè)以及員工，打通人與人之間溝通、交流；打通企業(yè)之間的合作、互動(dòng)；同時(shí)接入第三方的服務(wù)和資源，以進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)員的服務(wù)效率。

創(chuàng)富港3.0模式（成就1000億估值企業(yè)）

我們積極探索創(chuàng)富港的3.0模式，標(biāo)準(zhǔn)店面積是數(shù)萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)平米的空間規(guī)模。3.0模式我們沒(méi)有現(xiàn)成的模板可供學(xué)習(xí)和模仿，在這么大的空間內(nèi)繼續(xù)提升給客戶(hù)創(chuàng)造的性?xún)r(jià)比，這需要立體化的解決基本的辦公、生活、社交的需求，還要解決信息流、物流、資金流的需求。

3.0空間可以解決300人的大型團(tuán)隊(duì)的辦公空間及服務(wù)，同時(shí)在業(yè)態(tài)上需要增加補(bǔ)充生活、社交的功能。

方圓間將進(jìn)一步使用創(chuàng)新金融科技更好的服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，把金融服務(wù)提供到手機(jī)和電腦的使用者，充分使用企業(yè)和員工在平臺(tái)上產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)，打通產(chǎn)業(yè)鏈的信息流和資金流，從而實(shí)現(xiàn)銀行、企業(yè)、員工之間資金的高效融通。

隨著方圓間的發(fā)展，方圓間集聚大量的企業(yè)和商務(wù)人群，構(gòu)建了辦公社交的互助生態(tài)圈，產(chǎn)生了大量的服務(wù)商和購(gòu)買(mǎi)者。這些服務(wù)覆蓋商務(wù)、生活、金融各個(gè)方面，構(gòu)建了一個(gè)龐大的商務(wù)人士的生態(tài)系統(tǒng)。

3.0模式還應(yīng)就“科技賦能創(chuàng)業(yè)”進(jìn)行全面深入的探索，構(gòu)建出全方位科技體系。
創(chuàng)富港產(chǎn)品定位在空間、服務(wù)、社群。提升服務(wù)、社群的收入占比，成為真正科技型企業(yè)。

實(shí)現(xiàn)理念：科技賦能創(chuàng)業(yè)。

使用物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建智能實(shí)體創(chuàng)業(yè)空間，使用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建虛擬社群創(chuàng)業(yè)空間，通過(guò)人工智能大數(shù)據(jù)賦能創(chuàng)富港及創(chuàng)富港之會(huì)員。

Question：創(chuàng)富港中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)？

唐偉：2018年5月創(chuàng)富港管理層、董事會(huì)、股東大會(huì)均通過(guò)了3年快速發(fā)展的中期規(guī)劃，同時(shí)謀求恰當(dāng)時(shí)機(jī)恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)IPO。更遠(yuǎn)的規(guī)劃有“創(chuàng)富小鎮(zhèn)”及“千億級(jí)企業(yè)”2個(gè)目標(biāo)。

Question：目前創(chuàng)富港的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

唐偉：創(chuàng)富港的始創(chuàng)團(tuán)隊(duì)背景是IT(信息技術(shù))，我們一直秉持“高效率、低成本”為原則的精細(xì)化管理，也大量利用IT技術(shù)為“高效率、低成本”進(jìn)行加持。創(chuàng)富港不斷加大對(duì)科技的投入，利用物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建實(shí)體智慧創(chuàng)業(yè)空間，利用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建虛擬社群創(chuàng)業(yè)空間，并通過(guò)人工智能+大數(shù)據(jù)賦能創(chuàng)富港及創(chuàng)富港之會(huì)員。

Question：目前發(fā)展最大的困擾和困難是什么？

唐偉：我們?cè)?/span>2018年5月確立了快速擴(kuò)張的發(fā)展規(guī)劃，以自由資金及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)，創(chuàng)富港可實(shí)現(xiàn)30-40%/年的發(fā)展速度。我們渴望更高的發(fā)展速度（如100%/年），就需要外部資金的支持。目前的大環(huán)境對(duì)我們的融資增加了困難。

Question：2019半年報(bào)利潤(rùn)為什么相比較上一年下降了55%？是近期擴(kuò)張過(guò)快投入大？還是空置率增加？或者運(yùn)營(yíng)成本增加？

唐偉：我們的財(cái)報(bào)按照上市公司財(cái)務(wù)準(zhǔn)則核算，開(kāi)新店的業(yè)主合同一般前期有免租期及長(zhǎng)約遞增條款，但財(cái)務(wù)計(jì)提租金是把2整個(gè)合同租金總額平攤到每個(gè)月，因此前面的計(jì)提租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)付租金，收入的確認(rèn)又是采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”（很多合同一次收全年款，收入只能按月確認(rèn)），因此2018年財(cái)報(bào)上的權(quán)責(zé)收入是4.42億，但我們實(shí)質(zhì)的收款收入是4.95億。正是這樣的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則，創(chuàng)富港每開(kāi)一個(gè)新店前期一定虧損，大約核算出1個(gè)新店前期成長(zhǎng)期需用2個(gè)同等規(guī)模的老店的利潤(rùn)彌補(bǔ)。2018年下半年我們面積擴(kuò)張了20.6%，這是導(dǎo)致我們2019年?duì)I收呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但利潤(rùn)同比下降55%的主要原因。

同理，2019年上半年我們持續(xù)擴(kuò)張16.2%，擴(kuò)張面積數(shù)39559.75平方米，2019年下半年利潤(rùn)仍然會(huì)不高。但一旦放緩發(fā)展速度，創(chuàng)富港會(huì)實(shí)現(xiàn)非常棒的利潤(rùn)數(shù)據(jù)。因此若對(duì)創(chuàng)富港有深刻理解，我們的股東反而是希望看到財(cái)報(bào)上的“虧損”，因?yàn)樗�意味著�?chuàng)富港的快速發(fā)展。

Question：是否考慮并購(gòu)方式擴(kuò)張？

唐偉：曾經(jīng)有嘗試，我們接洽了很多同行的運(yùn)營(yíng)中心，但從選址到設(shè)計(jì)就存在缺陷，即便我們能夠讓其快速滿(mǎn)租，盈利能力也相比自己開(kāi)店差太多，因此缺乏并購(gòu)的動(dòng)力。到目前為止，我們真正并購(gòu)的運(yùn)營(yíng)中心就1家，就是深圳的西海明珠中心。

Question：你們的盈利狀況如何?

唐偉：我們正常情況下，1.0運(yùn)營(yíng)中心經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流可在1.5-2.5年回本，2.0運(yùn)營(yíng)中心經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流可在2-3年回本。

 

Question：未來(lái)你們有什么樣的愿景?

唐偉：十年前創(chuàng)立創(chuàng)富港時(shí)，我們已確定創(chuàng)富港的使命“協(xié)助創(chuàng)富者成功”，創(chuàng)富港的愿景“構(gòu)建一站式創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)”，創(chuàng)富港的理念“科技賦能創(chuàng)業(yè)服務(wù)”，創(chuàng)富港的企業(yè)文化“高效率、低成本、重細(xì)節(jié)、倡分享”。